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ENTREVISTA Usucapião e Estatuto da Cidade

Primeiramente, antes de iniciarmos as questões técnicas, o senhor poderia nos explicar a polêmica que circunda sobre o gênero da palavra "usucapião"?


           A palavra usucapião é técnica e jurídica, não cabendo concluir seja masculina por terminar em ÃO, o que induz gênero masculino (homenzarrão, machão, cavalão), malgrado na linguagem popular resvale para usucampião.

            No projeto Clóvis Beviláqua, o instituto figurou como feminino, mas na comissão revisora do Senado, presidida por Ruy Barbosa, passou para o masculino. O vigente Código Civil traz a palavra no feminino, o que também ocorre com outros diplomas legais (Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), Medida Provisória 2.220/2001 e Lei 6.969/81).

            Usucapião nada tem a ver com o direito real de uso. A palavra provém do latim usucapionem, formada de usu e capionem. Quando se fala em verbo latino, mencionam-se as primeira e segunda pessoas do tempo presente, a primeira pessoa do passado, o particípio passado e o infinitivo. (Assim, capio, capis, cepi, captum, capere). O significado do verbo é tomar, apanhar, pegar. Capio é substantivo e se traduz por tomada, vindo capionem do acusativo, donde se tira capião (tensionem deu tensão, intentionem deu intenção, jurisdictionem deu jurisdição). O termo usu vem do ablativo, que é adverbial, traduzindo-se por pelo uso. Não é o substantivo masculino uso, que vem de USUS. A anteposição do usu não significa que tenha a ver com o masculino (usufruição não leva a palavra para o masculino, mas significa fruição pelo uso ou fruição através do uso).

              Assim, a palavra capio-capionis (acusativo capionem, daí o termo capião) tem o significado de tomada (da coisa), a posse propriamente dita, que, somada ao usu que lhe antecede, conduz ao significado de tomada (da posse, ou a posse, ou o seu exercício) através do uso ou da sua utilização. Daí vêm o verbo usucapir (tomar, pegar, adquirir pelo uso) e os termos usucapiendo (que vai ser usucapido) e usucapto (usucapido).

               Em suma, a palavra usucapião é feminina, mas muitos a utilizam no masculino, o que não induz erronia gritante, mas falta de técnica jurídica.

 

O Estatuto da Cidade interferiu muito nas normas que regulam a usucapião?

            O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) regulou disposições relativas à política urbana na forma estabelecida no art. 182 da CF.

Criou instrumentos para a efetivação dessa política, em especial quanto à moradia, facilitando para que as pessoas possam, ou sua família, ter um teto que lhes sirva de abrigo.

            Um desses instrumentos é a usucapião urbana individual (que repete praticamente a modalidade que já vinha prevista no art. 183 da Carta Magna, também contida no art. 1.240 do Código Civil). Outro instrumento é a usucapião coletiva, que permite a grupo de pessoas adquirir, conquanto em condomínio, parcelas de terreno de até 250m2 para moradia.

             Na ocasião foram vetados alguns artigos do Estatuto da Cidade, no referente ao chamado direito de uso especial para fins de moradia, envolvendo imóveis públicos.

             Pela Medida Provisória 2.220/2001, que restou definitiva pela EC 32, foram criadas as usucapiões individual e coletiva, permitindo a aquisição de direito de uso para fins de moradia, incidindo, porém, sobre imóveis do poder público federal, estadual e municipal. Novidade aqui é a formalização do pedido na via administrativa, com recurso à via judicial após 12 meses sem a devida solução.


O que vem a ser usucapião coletiva?

             Usucapião coletiva é uma forma de se adquirir área de terras em conjunto, isto é, com vários autores em um mesmo processo de usucapião. Os lotes em que moram pessoas de baixa renda devem ser contíguos, de modo que não restem terrenos sem ocupação. Os terrenos não observam identificação perfeita (construções precárias que podem ser desfeitas ou modificadas a qualquer momento).

           Todos devem fazer prova de suas posses por cinco anos ou mais e demonstrar animus domini, isto é, comportarem-se como proprietários ou donos de seus pedaços de terra. Não podem ter outro imóvel.

           A parte de cada possuidor não pode superar 250 m2  e ficará em condomínio com os demais. Só depois de reconhecida a propriedade é que poderão ser parcelados e individualizados os lotes, com projeto que preserve passagem para pessoas, como ruas e espaços, se houver, para serviços públicos. Mas, para isso há necessidade de assembléia, com a presença de 2/3 dos condôminos.

        Ações desse jaez têm trâmite muito difícil, não constando que uma delas sequer tenha chegado a termo nas Varas de Registros Públicos da Capital.


Como o magistrado fraciona o terreno para cada possuidor?

             O juiz, na sentença, dispõe sobre as frações ideais de cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe. As frações podem ser diferentes, mas tal depende de acordo escrito de todos os condôminos (art. 10, § 3º, do Estatuto da Cidade).


Qual a natureza jurídica do condomínio especial constituído?

           O condomínio estabelecido para a usucapião coletiva é sui generis, parecido com o condomínio edilício, no que toca à administração, obrigando aos demais as decisões assembleares, que sãotomadas por maioria.

            Todavia, não há a figura do síndico ou do administrador.

             Há previsão de que o focado condomínio não pode ser extinto, salvo no caso de posterior urbanização, quando ficarão os lotes individualizados e com registros autônomos. Isso demanda deliberação de no mínimo 2/3 dos condôminos.


Como o Estatuto da Cidade disciplina a questão da propositura de ação de reconhecimento do domínio na pendência do processo possessório?

            O Estatuto da Cidade traz preceito expresso sobre ação de usucapião e pleito possessório. Diz o art. 11 que na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.

          Isso quer dizer que se a ação reivindicatória ou a possessória for proposta depois, ficará paralisada até a solução do processo de usucapião. Como se infere do citado dispositivo, ressaltou o legislador preferência à usucapião.


Há conflito entre a usucapião coletiva e a usucapião em defesa quando o tema é indenização ao proprietário?

        Como sabido, cabe nas ações de usucapião defesa embasada em usucapião, a chamada exceção de domínio - exceptio domini ou exceptio proprietatis, do direito romano.

        No processo de usucapião não cabe qualquer pagamento ao proprietário que perde o domínio, o que decorre de sua inércia, incúria, omissão ou abandono da propriedade (é o princípio de que o direito não socorre aos que dormem - dormientibus non succurrit jus). O usucapiente adquire o domínio por ação, enquanto o proprietário o perde por omissão.

         É totalmente diferente a hipótese do art. 1.228, inciso 4º, do C. Civil. Aqui fica extinto o direito de propriedade porque a coisa restou desfigurada, em razão da ocupação do imóvel por um grande número de pessoas.

       No caso, não se trata de usucapião, mesmo porque há previsão de indenização ao proprietário (§5º do art. 1.228).


O que vem a ser a usucapião de composse?

         A composse é a simultaneidade do exercício da posse (cum = com, isto é, com mais pessoas na posse). Herdeiros com iguais direitos podem juntos pleitear usucapião. A posse fica ideal, haja vista que cada um é titular de fração ideal do bem.

         Todavia, não pode um deles excluir o direito dos demais compossuidores. A comunhão na posse conduz à comunhão no domínio.


Quais são as características da usucapião administrativa?

         A Lei 11.977/2009 contém normas que têm por finalidade regularizar a propriedade de imóveis destinados a moradia de pessoas de baixa renda.

        Não se efetiva essa regularização através de ação de usucapião, mesmo porque é feita perante o Cartório do Registro de Imóveis do local.

        A denominação de usucapião administrativa afasta-se das normas judiciárias e depende da atuação primordial do poder público federal, estadual ou municipal.

         Assim, os títulos por primeiro outorgados ostentam o significado de posse (legitimação de posses), que depois de cinco anos passam a propriedade. O trabalho mais importante para a política delineado no diploma focado é do município, no sentido de conseguir títulos de propriedade a pessoas necessitadas e que buscam moradia.

 

 

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BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO

Benedito Silvério Ribeiro
Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo e autor da obra: Tratado de Usucapião, editora Saraiva.

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