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ENTREVISTA Compra e Venda de Imóveis

 

Carta Forense- Quais são os problemas mais comuns em relação à compra e venda de imóveis?


Rodrigo Toscano de Brito - A possibilidade que o mercado imobiliário oferece de se poder adquirir terrenos, casas, apartamentos, pronto ou em construção, a vista ou a prazo, acaba gerando um campo fértil para uma série de problemas no momento da compra. Muitos deles podem ser evitados, mas a emoção que a aquisição imobiliária representa para uma grande parcela da população, põe em risco o negócio em detrimento de atitudes simples de proteção por parte do comprador. É comum, por exemplo, o relato de compradores que têm problemas possessórios com o bem adquirido, pelo simples fato de não ter adotado um procedimento básico, que é a visita ao imóvel que está adquirindo. Nos casos dos imóveis em construção, muitos problemas futuros como, por exemplo, com a expectativa da qualidade da construção, podem ser analisados pelo comprador previamente a partir de uma certidão do registro da incorporação, que pode ser obtida no Registro de Imóveis competente. Mas, além de vários problemas relacionados a esses aspectos já mencionados, parece-nos que a falta de cuidado por parte do comprador em não coletar e analisar corretamente os documentos relacionados à transação é o que acaba por gerar o maior número de problemas na aquisição imobiliária.

 

CF - Quais sãos os documentos mais importantes na aquisição imobiliária?

 

RTB-  Não resta dúvida que a redação de um contrato seguro, lavrado por um profissional especializado é uma ótima dica para quem quer evitar problemas imobiliários, quanto à aquisição do bem. Mas, eu diria que a coleta e, principalmente, a análise dos documentos relativos à transação é fundamental no momento da aquisição. Não basta o contrato em si, que também deve ser seguro, mas é importante analisar o entorno do negócio, como um todo. A rigor, toda e qualquer análise documental no caso dos imóveis deve começar pelas certidões requisitadas junto ao Registrador Imobiliário da circunscrição imobiliária respectiva. Deve-se lembrar que a informação é pública e, por isso, pode ser solicitada por qualquer pessoa. A certidão de inteiro teor do imóvel é a que melhor retrata a situação do bem, no momento da aquisição. Vejo muitas pessoas pedindo para analisar a cópia da escritura pública que tem o vendedor, que também é um documento importante, mas não retrata o momento atual do imóvel. Daí a importância de uma certidão atualizada, que relate a situação do imóvel, naquele momento específico de compra. Quando o imóvel se encontra em construção essa certidão se reveste ainda mais de importância, de vez que ali o adquirente observará se a incorporação imobiliária está registrada e, além disso, outros aspectos peculiares que existem sobre o imóvel. Mas, não bastam documentos que retratem a situação do bem. Investigar a pessoa dos vendedores com certidões relativas a existência de ações fiscais e trabalhistas, por exemplo, é de grande relevância. Não são raros os casos de adquirentes que compram imóveis que já se encontram penhorados, garantindo execuções nessas searas, e depois têm que lutar, em sede de embargos de terceiros, para demonstrar a sua boa-fé na aquisição do bem. De igual forma, as certidões relativas a débitos fiscais também são relevantes quanto à análise da pessoa do vendedor.  

 

CF - E o vendedor, também precisa se preocupar com a proteção na compra e venda?

 

RTB-  Algumas vezes o vendedor é tão vulnerável quanto o próprio comprador. Quando se está diante de um negócio imobiliário entre duas pessoas físicas, por exemplo, o vendedor precisa também conhecer alguns aspectos da pessoa do comprador, podendo lançar mão das certidões a que já nos referimos. Mas, talvez, para o vendedor, um contrato bem redigido e planejado tem maior importância que para o comprador. Na venda a prazo, por exemplo, é aconselhável que o vendedor insira, no contrato, que a posse do imóvel só se dará a partir de um determinado percentual do pagamento. São relativamente comuns os casos em que o vendedor entrega a posse da coisa, o comprador não paga o preço, e o bem fica em discussão judicial, enquanto o comprador está na posse, sem que o vendedor receba integralmente o preço.  Claro que, quando a relação de compra e venda se dá entre uma empresa incorporadora e o consumidor comprador, a vulnerabilidade pode ser do comprador, mas, mesmo assim, nada impede que o vendedor também crie seus mecanismos de proteção, por exemplo, com a elaboração de um bom cadastro sobre o comprador.

 

CF - Que preocupações o profissional do Direito deve ter em relação aos documentos relativos ao vendedor do imóvel?

 

RTB-  O advogado é figura fundamental na transação imobiliária. Infelizmente, talvez levados pela emoção ou necessidade rápida de aquisição do imóvel, as pessoas não costumam consultar um bom profissional antes de firmar o contrato. O advogado deve ter à sua disposição uma lista preestabelecida com todos os documentos que possam levar a uma análise sobre a pessoa do vendedor e sobre o imóvel. Pedir as certidões que indiquem a possível existência de débitos do vendedor e a certidão do cartório de registro de imóveis é fundamental para a análise do profissional que estiver trabalhando no caso. Após conhecer os detalhes dessa análise, o advogado deve se preocupar com a redação clara das cláusulas contratuais, procurando respeitar a probidade, boa-fé e a equivalência material do contrato, levando em conta, na redação das cláusulas, as características específicas do negócio retiradas dos próprios documentos que analisou.

 

 

CF - Na aquisição imobiliária, quais sãos os contratos mais usuais?

 

RTB-  Levando em conta a capacidade financeira do brasileiro, pelo menos na regra geral, o contrato de promessa de compra e venda ainda é o mais utilizado entre todos os contratos imobiliários. Além deste, o contrato particular de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, que tem força de escritura pública, em razão do que prevê a lei específica, também é largamente utilizado pelos agentes financeiros, embora a tendência seja a de se ter maior número de contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária, em razão da facilidade que tem o agente financiador - seja um banco, seja o próprio construtor - de retomada do imóvel na hipótese de inadimplência do comprador. Nos dois últimos casos, não há necessidade de se lavrar a escritura pública definitiva, considerando que as leis específicas dispensam dita formalidade. Mas, no primeiro caso citado, quando se utiliza a promessa de compra e venda e quando a venda se dá a vista, é sempre bom lembrar que o contrato deve ser lavrado na forma pública, ou seja, por um tabelião de livre escolha do comprador.

 

CF - Quais os efeitos jurídicos do contrato de compra e venda?

 

RTB-  O contrato de compra e venda tem uma série de efeitos. Por um lado, o vendedor tem a obrigação de entregar o imóvel ao comprador, na forma pactuada no contrato. Por outro, o comprador tem o dever de pagar integralmente o preço, também na forma convencionada. Esses são os efeitos elementares da compra e venda. Além desses, o vendedor responde pela evicção de direitos, pelos vícios redibitórios, se a relação jurídica for civil, pelos vícios do produto (imóvel) se a relação for de consumo. O comprador, por outro lado, além das suas obrigações elementares, está sujeito, por exemplo, aos efeitos do inadimplemento contratual, caso não cumpra as suas obrigações contratuais. Com efeito, o comprador pode ser obrigado a pagar multa pelo atraso no pagamento; pode ter seu contrato extinto por uma das causas previstas no contrato, como acontece, comumente, com a cláusula que prevê a resolução do contrato caso haja inadimplemento de três ou mais parcelas de pagamento consecutivas ou não. Tudo sem falar nos efeitos da cláusula de arras, largamente utilizada nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

 

CF- E o que significa a cláusula de arras?

 

RTB- Arras ou sinal, como também é largamente conhecida, é a parcela que representa o princípio do pagamento, a parcela inicial do pagamento. A cláusula de arras está presente com frequência na promessa de compra e venda. O comprador, sinalizando para o vendedor que deseja adquirir o bem, paga uma parte mais ou menos considerável do preço, de acordo com o pactuado entre eles. As arras têm dupla função: confirmatória e penal. Hoje, chama a atenção o regramento atual das arras no Código Civil (artigos 417 a 420) que prevê a possibilidade de pagamento de indenização suplementar por parte do contratante que não cumpre o contrato, de modo que, além de perder o valor dado como sinal, pode ser obrigado a ressarcir a parte inocente de prejuízos além do valor das arras, desde que o contrato tenha sido celebrado em caráter irrevogável e irretratável.

 

CF - Esses aspectos são comumente observados nos chamados contratos de gaveta?

 

RTB - Primeiro é importante compreender a expressão "contrato de gaveta". Embora esteja largamente vinculada aos contratos imobiliários, trata-se de uma expressão mais abrangente. O contrato é tido como "de gaveta", na medida em que as partes pactuam que não vão dar publicidade ao contrato ou revelá-lo a terceiros. Preferem que o contrato se dê no âmbito de interesse apenas dos contratantes. É muito comum nos chamados "repasses" dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação, quando o adquirente do imóvel não quer ter de contar com a anuência do órgão financiador para não majorar o valor da prestação no momento do refinanciamento. Não resta dúvida que nos contratos de gaveta todos os aspectos aos quais já me referi antes são, igualmente, relevantes. De fato, a observância correta dos documentos imobiliários, a investigação relativa à pessoa do vendedor, a inserção correta da cláusula de arras, todos são de especial relevo também nos chamados contratos de gaveta que, deve-se repetir, não existem apenas na seara imobiliária.

 

CF - Voltando à promessa de compra e venda, ela pode e deve ser registrada?

 

RTB - Diria que sim duas vezes. Ela pode e deve ser registrada. Pode ser registrada sem nenhuma dúvida, até mesmo para constituir o direito real de promitente comprador, de importância para a pessoa do adquirente, especialmente quando o contrato é de grande duração, ou seja, quando se tem um financiamento de várias prestações diferidas por 36, 60 e, muitas vezes, em 100 meses. Além de poder, ela deve ser registrada. É altamente recomendável o registro da promessa de compra e venda, a fim de dar maior proteção ao comprador. É que, os terceiros eventualmente interessados no mesmo imóvel, saberão, ou poderão saber, a partir do registro, da preexistência de um contrato de promessa de compra e venda, no caso, já registrado, evitando as situações, não muito raras, de dupla venda.

 

CF - Que cuidados especiais deve-se ter com imóveis vendidos na planta?

 

RTB - Existe uma lei especial no Brasil (Lei 4.591/64) que trata da compra e venda de imóveis em construção ou, como deve ser corretamente chamado, do contrato de incorporação imobiliária. Este, assim se caracteriza na medida em que o imóvel vai ser construído ou está em construção. O comprador deve atentar muito especialmente para a idoneidade financeira da incorporadora que pode ou não ser a construtora. Além disso, repiso a importância de se pedir, no Registro de Imóveis competente, a certidão do registro da incorporação. A lei especial, já mencionada, no seu art. 32, traz uma lista de exigências que se faz do incorporador imobiliário no momento do registro da incorporação, a fim de que ele possa demonstrar sua saúde financeira e técnica. Pede, além de tantos outros documentos, o título aquisitivo do terreno onde será construído o prédio, as certidões negativas, as plantas e o projeto do empreendimento aprovado pelo Município respectivo. Enfim, revela-se como um documento que retrata a idoneidade do empreendimento e de quem o construirá, mostrando-se um dos mais importantes documentos para o adquirente imobiliário.

 

CF - Como o funciona o mecanismo da cláusula de transferência do imóvel?

 

RTB - O sistema de aquisição da propriedade imobiliária, no Brasil, requer, além do contrato que, em regra, deve se dar na forma pública (escritura pública), o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, apesar de estar presente no contrato de compra e venda a cláusula que prevê a transferência do bem por parte do vendedor ao comprador, ela pos si só, não basta, sendo imprescindível que o contrato contendo essa cláusula seja levado ao Registro de Imóveis. Só a partir da confirmação desse registro é que se tem, realmente, a transferência da propriedade do vendedor para o comprador.

Comentários

  • Gaspar moreira
    07/09/2012 22:59:43

    Muito bom o artigo Doutor! Obrigado! Gaspar

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RODRIGO TOSCANO DE BRITO

Rodrigo Toscano de Brito

Advogado. Professor de Direito Civil da UFPB e do UNIPÊ. Doutor e Mestre em Direito Civil Comparado pela PUC/SP e autor das obras Incorporação imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor, Equivalência material dos contratos: civis, empresariais e de consumo  e  do audio livro "Tudo o que você precisa ouvir sobre Compra e Venda de Imóveis", todos publicados pela Editora Saraiva.

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