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Direito Imobiliário Força vinculante da oferta na aquisição delotes e unidades autônomas na incorporação imobiliária

Um dos mecanismos mais importantes de defesa do consumidor é a força vinculante que o Código de Defesa do Consumidor confere à oferta, pois qualquer que seja a forma pela qual o fornecedor tenha feito a oferta, o contrato estará concluído desde que aceita pelo consumidor. Ainda que falte algum elemento essencial do negócio jurídico, a oferta com aceitação tem força obrigatória e produzirá todos os efeitos que a tipologia legal confere ao contrato proposto, com plena segurança jurídica do consumidor.

 

O princípio está nos arts. 30 e 35 da lei nº 8.078/90 e se aplica a qualquer espécie de contrato que preencha os requisitos objetivos e subjetivos dos artigos 2º e 3º da referida lei.

 

O princípio da vinculação da oferta é um dos motivos pelos quais não se sistematizou a responsabilidade civil pré-contratual, pois no Código de Proteção e Defesa do Consumidor a oferta sempre vincula e, portanto, não há possibilidade de seu descumprimento.  É como diz com precisão Antonio Junqueira de Azevedo : "o contrato, se o consumidor o desejar, é sempre considerado concluído, seguindo-se, então, as regras da responsabilidade contratual"

 

A jurisprudência, embora rarefeita, não deixa dúvida quanto à sua incidência sobre toda espécie de negócio jurídico, como deixa claro o Resp 341405-DF, do qual foi relatora a Ministra Nancy Andrighi: "se o fornecedor, através de publicidade amplamente divulgada, garantiu que os imóveis comercializados seriam financiados pela Caixa Econômica Federal, submete-se a assinatura do contrato de compra e venda nos exatos termos da oferta apresentada."  Em outra oportunidade, a mesma corte afirmou:"O CDC dispõe que toda informação ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, desde que suficientemente precisa e efetivamente conhecida pelos consumidores a que é destinada, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, bem como integra o contrato que vier a ser celebrado.- Constatado pelo eg. Tribunal a quo que o fornecedor, através de

publicidade amplamente divulgada, garantiu a entrega de veículo objeto de contrato de compra e venda firmado entre o consumidor e uma de suas concessionárias, submete-se ao cumprimento da obrigação nos exatos termos da oferta apresentada.- Diante da declaração de falência da concessionária, a responsabilidade pela informação ou publicidade divulgada recai integralmente sobre a empresa fornecedora." 

 

Observe-se que embora a garantia do consumidor já estivesse prevista na lei especial sobre incorporações imobiliárias, no art. 35 e seus parágrafos da Lei nº 4.591/64, a abrangência da regra do CPDC alcança também a carta-proposta firmada pelo candidato à aquisição da unidade imobiliária, ou o instrumento preliminar de ajuste, conferindo a esse simples ajuste preliminar a força obrigatória de um contrato de promessa de venda da unidade imobiliária ali identificada.  Trata-se de uma manifestação contuntende do proteção da confiança e da boa-fé objetiva elevado a comando jurídico principiológico com base na própria Constituição da República Federativa do Brasil (art. 5º, XXXII e 170, V) e, portanto, de altíssima densidade axiológica.

 

A idéia da vinculação da oferta e da possibilidade de execução específica também foi prestigiada na lei de parcelamento do solo urbano (art. 27, § 1º, da lei 6.766/79) que chega ao ponto de atribuir força obrigatória à proposta de cessão, de compra e, até mesmo, à reserva de lote. 

 

Nas duas situações que já possuem regramento especial, pode incidir o Código de Proteção e Defesa do Consumidor que propicia plena segurança jurídica ao candidato à aquisição do imóvel ou do lote, pois basta a aceitação do candidato à aquisição para que o contrato de promessa se considere concluído. 

 

Esse é o caso da regra relativa à proteção do comprador de imóvel na planta, que segundo a Lei 4.591/64, para ter garantido  seu direito ao recebimento do imóvel deveria averbar a carta proposta ou o instrumento preliminar no Registro de Imóveis. O CPDC avançou mais ainda, assegurando que, mesmo que não averbe a carta-proposta no RGI, o candidato à compra estará investido da condição de promitente comprador, com todos os direitos que essa espécie de contrato confere.

 

O fundamento dessa aplicação está nos artigos 30 e 35 do Código consumerista que materializam um preceito de cumprimento da proteção da confiança, na linha das lições do jurista português Menezes Cordeiro : "A protecção da confiança opera mercê de preceitos específicos ou, em termos gerais, através da boa fé, reunidos certos requisitos; o seu regime tende para a preservação da posição do confiante."  Ou seja, não há, como diz o Ministro do Superior Tribunal de Justiça Herman Benjamin, necessidade de que a oferta para vincular seja "plena, completa, íntegra."

 

O regramento jurídico da vinculação da oferta confere ao consumidor a tranquilidade e a paz social que a sociedade tanto se ressente nos dias de hoje e tem como um de seus maiores méritos a efetividade do direito, tão proclamada e tão inobservada.

 

 

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