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Processo Civil Art. 74 da lei 8.245/91: Parte - I

10/03/2008 por Flávio Luiz Yarshell

"O caráter dúplice da ação renovatória é largamente reconhecido pela doutrina."

Conforme reiteradamente reconhece a doutrina, o art. 74 da Lei 8.245/91 aplica-se indistintamente aos casos de improcedência ou de carência.

Com efeito, João Nascimento Franco observou que "Mediante pedido do locador, na contestação, o juiz fixa o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação do prédio e sua restituição ao locador, no caso de não ser renovada a locação, por carência ou improcedência. Mesmo quando vencido na ação renovatória, inclusive pela indisponibilidade do contrato ao adquirente do imóvel,  tem o inquilino direito ao prazo razoável de restituí-lo"[1]. É lição contida também na obra em parceria com Nisske Gondo,  quando asseveraram: "Considera-se que, no caso, a carência equivale à improcedência da ação"[2].

De forma análoga, Nelson Kojranski observou que "O art. 74, além de agasalhar os casos de "e;improcedência"e; e "e;de carência"e;, tornou nítido o caráter dúplice da ação renovatória, ao subordinar a desocupação do imóvel a expresso pedido na contestação". Daí porque, "negada a renovação, quer por improcedência, quer por carência, a desocupação do imóvel, quando reclamada em contestação, ficará sob a égide do art. 74"[3]. Assim também, Gildo dos Santos destacou que "nessa hipótese, o juízo de carência é igual ao de improcedência do pedido inicial"[4]. No mesmo sentido, manifestaram-se Sylvio Capanema de Souza[5], Celso Anicet Lisboa[6], José Carlos de Moraes Salles[7], Francisco Carlos Rocha de Barros[8], Nagib Slaibi Filho[9] e Juliana Demarchi[10].

Essa constatação tem dois aspectos de grande relevância.

O primeiro deles reside no campo processual e consiste no seguinte: na medida em que a lei estabelece ser facultado ao réu (a quem se imputa a condição de locador) retomar o imóvel mediante pedido deduzido na contestação, consagrando-se o chamado caráter "dúplice" da ação renovatória, está indicada a via processual para tanto. Mais do que isso: deduzido o pleito na contestação, a retomada passa a integrar o objeto do processo e, portanto, da sentença. Por outras palavras, entende-se que, no processo, passa a haver um pedido - entendido tecnicamente como invocação da tutela jurisdicional - que o juiz deverá apreciar na sentença. O réu deixa de exercer a mera e clássica tarefa de impedir para passar à posição de pedir.

 

O caráter dúplice da ação renovatória é largamente reconhecido pela doutrina. Consoante lição de Humberto Theodoro Júnior, "a estrutura legal do procedimento é a de uma ação dúplice, onde ambas as partes podem assumir pretensões ativas, formulando pedidos uma contra a outra, sem necessidade de lançar mão, o réu, da reconvenção. Ao contrário da contestação simples, em que o réu apenas oferece resistência ao pedido do autor, a contestação da ação dúplice permite ao demandado contra-atacar, de maneira a não apenas repelir o pedido da parte contrária como também formular pedido novo contra o autor"[11]. De forma análoga, Clito Fornaciari Júnior falou do pedido dedutível pelo réu como "uma ação contrária, um pedido contraposto, que veio a ser mais bem aclarado na reforma processual, com a sua previsão no procedimento sumário (art. 278, § 1º, do CPC)"[12]. No mesmo sentido, substancialmente, falaram Fábio Ulhoa Coelho[13], Maria Helena Diniz[14], Nagib Slaibi Filho[15], Francisco Carlos Rocha de Barros[16], Wilson de Andrade Brandão[17], Sylvio Capanema de Souza[18], Jônatas Milhomens[19], Custódio da Piedade Ubaldino Miranda[20], Celso Anicet Lisboa[21], Waldir de Arruda Miranda Carneiro[22], José da Silva Pacheco[23], Carlos B. Valente e Carlyle Popp[24].

 

Para esses último, a expressão se houver pedido na contestação "tende a expirar o entendimento de que para a desocupação do imóvel, mormente nos casos de falta do exame de mérito propriamente dito, necessária seria a ação de despejo, pois tal somente ocorrerá se inexistir solicitação expressa do locador"[25]. Isso é fundamental na medida em que, sendo dado ao réu, na renovatória, postular a retomada do bem, ao fazê-lo, como visto, o demandado exercita autêntico direito de ação - e não apenas de exceção - e, formulando o pedido naquele processo, coloca-se claramente na impossibilidade de fazê-lo por outra via processual.

 

Vale dizer: devido ao caráter dúplice daquela ação, tanto mais se formulado pelo réu, o pedido de retomada estabelece litispendência em relação a essa pretensão que, portanto, não pode ser pedida em autônomo processo de ação de despejo, sob pena de se repetir demanda com idêntico objeto, com a mesma causa de pedir e entre as mesmas partes; o que, à toda evidência, seria - como é - inviável.



[1] Cf. João Nascimento Franco, Ação Renovatória, São Paulo, Malheiros, 1994, p. 257.

[2] Cf. João Nascimento Franco e Nisske Gondo, Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel, 7ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1990, pp. 254/255.

[3] Cf. Nelson Kojranski, A Carência da Ação Renovatória e sua Execução, Revista dos Tribunais nº 750, pp. 146/147.

[4] Cf. Gildo dos Santos, Locação e Despejo, 4ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2001, p. 516.

[5] Cf. Sylvio Capanema de Souza, Da Locação do Imóvel Urbano - Direito e Processo, Rio de Janeiro, Forense, 2000, pp. 631/632.

[6] Cf. Celso Anicet Lisboa, A Nova Lei de Locações sob o Enfoque Processual, Rio de Janeiro, Forense, 1992, pp. 126/128.

[7] Cf. José Carlos de Mores Salles, Ação Renovatória de Locação Empresarial, 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2002, pp. 339/341.

[8] Cf. Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo, Saraiva, 1995, p. 575.

[9] Cf. Nagib Slaibi Filho, Comentários à Nova Lei do Inquilinato, 8ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1995, p. 437.

[10] Cf. Juliana Demarchi, Ação Renovatória de Locação, Manual dos Procedimentos Especiais Cíveis de Legislação Extravagante (coord. Fernando da Fonseca Gajardoni e Márcio Henrique Mendes da Silva), São Paulo, Método, 2006, p. 308.

[11] Cf. Humberto Theodoro Júnior, A Lei no Inquilinato Anotada e Comentada (org. Carlos Alberto Bittar), Rio de Janeiro, Forense, 1992, pp. 173/178.

[12] Cf. Clito Fornaciari Júnior, Ação Renovatória Inexitosa e a Retomada, Revista Síntese de Direito Civil e Direito Processual Civil nº 13, p. 48.

[13] Cf. Fábio Ulhoa Coelho, Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos (coord. Juarez de Oliveira), São Paulo, Saraiva, 1992, p. 428.

[14] Cf. Maria Helena Diniz, Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, 4ª ed., São Paulo, Saraiva, 1997, p. 303.

[15] Cf. Nagib Slaibi Filho, Comentários à Nova Lei do Inquilinato, 8ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1995, p. 433.

[16] Cf. Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo, Saraiva, 1995, p. 543.

[17] Cf. Wilson de Andrade Brandão, Locação de Imóveis Urbanos, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1995, p. 332.

[18] Cf. Sylvio Capanema de Souza, Da Locação do Imóvel Urbano - Direito e Processo, Rio de Janeiro, Forense, 2000, pp. 612/613.

[19] Cf. Jônatas Milhomens, Lei do Inquilinato - Comentários, Doutrina, Jurisprudência e Formulários, Rio de Janeiro, Forense, 1995, p. 179.

[20] Cf. Custódio da Piedade Ubaldino Miranda, Locação de Imóveis Urbanos - Comentários à Lei nº 8.245, de 18-10-1991, São Paulo, Atlas, 1996, p. 205.

[21] Cf. Celso Anicet Lisboa, A Nova Lei de Locações sob o Enfoque Processual, Rio de Janeiro, Forense, 1992, p. 118.

[22] Cf. Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à Lei do Inquilinato, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2000, p. 667.

[23] Cf. José da Silva Pacheco, Comentários à Nova Lei sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e seus Procedimentos, 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1993, p. 272.

[24] Cf. Carlos B. Valente e Carlyle Popp, Ação Renovatória de Locação, Curitiba, Juruá, 1992, pp. 131/132.

[25] Cf. Carlos B. Valente e Carlyle Popp, Ação Renovatória de Locação, Curitiba, Juruá, 1992, pp. 137/138.

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FLÁVIO LUIZ YARSHELL

Flávio Luiz Yarshell

Advogado. Professor Titular do Departamento de Direito Processual da Faculdade de Direito da Universidade São Paulo.

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