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Direito Imobiliário O risco dos leilões e a restituição das importâncias pagas ao SFH

08/11/2011 por Fátima Diniz Castanheira

 

O Superior Tribunal de Justiça - STJ divulgou recentemente uma decisão interessante. Consta do voto da Ministra Nancy Andrighi, que o imóvel foi adjudicado pela Caixa Econômica Federal - CEF no curso de duas ações propostas pelo mutuário - uma de revisão do contrato e outra de consignação em pagamento.  Posteriormente foi arrematado por terceiros em leilão.

Os ex-mutuários ajuizaram ação pleiteando anulação da arrematação, a qual foi julgada procedente por falta de intimação deles. Propuseram nova ação pleiteando a anulação do contrato (firmado entre a CEF e a compradora), a anulação do registro, a reintegração de posse, a retomada do financiamento e a condenação da CEF ao pagamento de danos morais.

Não conseguiram reaver o imóvel, mas tiveram assegurada a restituição das importâncias pagas à CEF. O pedido da obrigação de fazer foi convertido em perdas e danos, ao amparo do artigo 461 do Código de Processo Civil e de  precedentes jurisprudenciais (REsp 898.184/RJ, e REsp 654.583/BA), nos seguintes termos:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA.

1. A conversão do pedido de obrigação de fazer em indenização por perdas e danos não configura julgamento extra petita, nos termos do art. 461, § 1º, do CPC, ainda que não haja pedido explícito nesse sentido.

2. Na hipótese em análise, tendo em vista a impossibilidade de anulação do contrato de reintegração dos recorridos na posse do imóvel, é possível a conversão da ação em indenização por perdas e danos.

3. Recurso especial não provido.

(REsp 1043813/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2011, DJe 27/09/2011).

O STJ respeitou a compradora de boa-fé (boa-fé subjetiva), isentando-a dos efeitos da anulação da arrematação, seguindo a jurisprudência. Veja-se:

Resolução. Alienação de imóvel a terceiro de boa-fé. Resolvido o negócio de compra e venda de imóvel, o terceiro adquirente de boa-fé, que confiou no registro e hoje é titular do domínio, não é atingido pelos efeitos da extinção da primitiva relação de direito obrigacional que existia entre o primeiro proprietário e o que vendeu o terreno aos réus. Art. 859 do CC.

Recurso conhecido e provido.

(REsp 101571/MG, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar,  Quarta Turma, julgado em 14/05/2002, DJ 05/08/2002, p. 343).

A decisão é inédita por condenar um Agente Financeiro do SFH a restituir valores, mas o caso em tela expõe o risco existente nos leilões. Alguns editais informam a existência de ação envolvendo o imóvel, trazendo até o número do processo, mas infelizmente não são todos.

É forçoso considerar ainda, que a restituição de valores no âmbito do SFH quase sempre implicará perda porque, como a maioria dos Bancos financia no máximo  80% do valor do imóvel, os ex-mutuários receberão somente os valores pagos relativos ao financiamento, perdendo eventual parcela paga à vista no ato da compra. Eles só ficariam totalmente ressarcidos caso tivessem financiado a totalidade do imóvel.

Fora do âmbito do SFH, a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça - STJ, seguida por todas as instâncias, adotou como regra a restituição das importâncias pagas, em todas as espécies de extinção do contrato, seja por mútuo consentimento (distrato), seja pela via judicial. Além disso, adotou o prazo vintenário das ações pessoais (artigo 177 do CC/1916 e 205 do CC/2002) em todos os casos de restituição de valores pagos. Porém, em se tratando de leilão, a jurisprudência não é pacífica. Existem muitas decisões em sentido contrário e nem sempre a boa-fé do arrematante é considerada.   

Outro seria o destino desse imóvel, se as ações revisionais de contrato fossem noticiadas na matrícula, na forma estabelecida pela Lei de Registros Públicos - Lei 6015 de 31.12.1973.  Veja-se:

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

I - o registro:

. . . . . . . . . . . . .

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

O texto da lei é antigo e tem causado polêmica pelo fato de algumas ações imobiliárias serem tratadas como ações pessoais e não reais. Para piorar, o artigo apenas faculta, não obriga.

Controvérsias à parte, a citação da ação revisional de contrato de financiamento deveria ser registrada na matrícula porque a finalidade dessa previsão legal é apenas divulgar, dar publicidade ao litígio e, ao mesmo tempo, segurança ao Sistema Registral. O financiamento do SFH é coberto por uma garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária) de natureza acessória e segue o principal (imóvel). Logo, o litígio deveria ganhar publicidade.

Como nem sempre as ações imobiliárias estão registradas na matrícula, é prudente que o comprador de imóvel em leilão providencie as certidões exigidas em lei, em nome do antigo proprietário e seu cônjuge. É sempre melhor se resguardar de surpresas e prejuízos futuros.  


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FÁTIMA DINIZ CASTANHEIRA

Fátima Diniz Castanheira

Advogada especializada em Direito dos Contratos

Blog: www.idadecomdignidade.com.br

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