Página Inicial   >   Artigos

CAPA MARÇO 2018 É correto validar o silêncio como anuência na usucapião extrajudicial? Sim!

05/03/2018 por Nelson Rosenvald
 

A “fuga do judiciário” conduzirá o usucapiente a dois caminhos: a) a usucapião extrajudicial notarial (art. 216-A, LRP), quando o objetivo for a aquisição da usucapião em qualquer de suas modalidades, exceto a usucapião urbana do art. 183 CF; b) a usucapião administrativa com base em legitimação da posse, independentemente de ato registral, exclusivamente com base nos requisitos do art. 183 da CF. Essa bipartição encontra coro no disposto no § 1o do art. 26 da Lei n. 13.465/17: “Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis competente”.

 

No que tange ao modelo da usucapião extrajudicial, foi introduzido no ordenamento jurídico pelo CPC/15, em procedimento afeto ao registro imobiliário. Esse “atalho” para a aquisição originária da propriedade, evidencia a preocupação do ordenamento jurídico não apenas com a garantia do direito do proprietário de excluir os não proprietários do conteúdo mínimo do domínio, como, e mais importante, permitir que a enorme coletividade de não proprietários não seja excluída do acesso à titularidade.

 

Nessa toada de ampliação funcional da atividade registral e notarial, percebe-se evidente acréscimo qualitativo no recurso ao procedimento extrajudicial, permitindo a qualquer pretendente de usucapião individual – em qualquer de suas modalidades, exceto a urbana (§ 1o, art. 26, Lei n. 13.465/17) – a substituição de um “interminável” processo, pela aquisição da propriedade em poucos meses.

 

Romanticamente a usucapião ainda é pensada como forma de conversão do fato da posse natural em propriedade, quando a prática demonstra que grande parte dos candidatos a ela aspiram simplesmente por uma regularização de titularidades que, por várias razões, não atendiam às formalidades registrais. Aos chamados “particulares em colaboração” – aqui os notários e registradores –, serão delegadas atividades que a tradição havia colado ao poder judiciário.

 

Certamente, a parte mais delicada da usucapião extrajudicial resultava da redação original do disposto no § 2º do art. 216-A: “Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.

 

O dispositivo fragilizava o êxito da postulação extrajudicial, pois submetia o requerimento à aquiescência do proprietário do imóvel, em duas oportunidades sucessivas. Tal como o inventário, separação e divórcio, o consenso era pressuposto para a afirmação da via administrativa da usucapião. A primeira oportunidade de se dar consensualidade ao procedimento era através da assinatura do titular do imóvel na planta. Criou-se uma espécie de negócio jurídico abdicativo de propriedade, que isoladamente não seria suficiente para gerar eficácia real em prol do requerente, eis que o prévio concerto entre possuidor e proprietário seria necessariamente seguido do exame documental dos pressupostos da usucapião, conforme a sua espécie.

 

O fato é que dificilmente veremos situações em que a planta e o memorial descritivo receberão a assinatura dos titulares de direitos reais. Provavelmente isso ocorrerá nos casos em que o requerente adquiriu onerosamente imóvel e, com o apoio do proprietário ou herdeiros almeja a regularização registral pela usucapião, com arrimo em um justo título (v.g. promessa de compra e venda integralizada).

 

Se o proprietário do imóvel usucapiendo não emprestasse originária adesão à planta, era notificado para manifestar o seu consentimento expresso em 15 dias, interpretando-se o seu silêncio como discordância. Surgia então uma segunda ocasião procedimental de concordância entre o requerente e o titular formal do bem. Sem que seja necessário o apelo à clarividência, parece-nos que muito raramente aquele proprietário que se eximiu de subscrever a planta do imóvel, culminaria por manifestar ao oficial registrador a sua aquiescência ao requerimento de usucapião.

 

Contudo, a Lei 13.465/17 - instituidora do novo marco legal em matéria de regularização fundiária - alterou o referido 216-A da LRP. Segundo a atual redação do § 2º, “se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.

 

O que dizer da inovação legislativa? Em princípio, há o resgate da regra geral do “quem cala consente”, ex vi do exposto no art. 113 do Código Civil, ou seja, o silêncio como manifestação de vontade tácita, produzirá efeitos jurídicos pois já não mais subsiste a regra de contenção que tornava necessária a declaração de vontade expressa. Sob uma ótica puramente processual, basicamente pelo viés da efetividade, a nova hermenêutica do silêncio como anuência, não viola as garantias do contraditório e da ampla defesa, de forma que a boa-fé usucapiente e o conjunto probatório que alicerce a lavratura da ata notarial sejam aptos a gerar a presunção contra o titular notificado por edital. O acesso à propriedade como mínimo existencial também é privilegiado, pois a usucapião extrajudicial sai do plano das intenções e se converte em modelo jurídico que atende à diretriz da concretude, tão cara ao direito civil contemporâneo.

 

Nada obstante, deferir a aquisição originária da usucapião pela via extrajudicial sem o assentimento expresso do titular atual, pode consistir em ofensa ao direito fundamental de propriedade (art. 5., XXII, CF), sobremodo pelo fato de não haver compensação financeira quando da mutação subjetiva de titularidade. Mesmo que o possuidor ostente prova documental quanto à aquisição do domínio pelo decurso do tempo e demais pressupostos da usucapião, remanesce com o proprietário a sua titularidade formal, que ostenta um conteúdo mínimo a ser tutelado pelo ordenamento. Devemos ponderar o consentimento tácito pelo silencio com a garantia institucional da propriedade, pois uma norma infraconstitucional que abstratamente suprima uma titularidade, fora do devido processo legal, ultrapassa o poder de conformação do legislador, quando não envolva expressa anuência do próprio proprietário. Só assim, se legitima a ponderação entre o espaço de liberdade do indivíduo, o direito fundamental de acesso à propriedade e o interesse da coletividade.  Busca-se uma necessária compatibilização entre a urgência da desjudicialização e a exata adequação entre direitos fundamentais. Enfim, como lembra doutrina de boa cepa, a garantia institucional do direito de propriedade atua como “limite do limite”, ou seja, “um limite à própria possibilidade de limitação ou conformação do direito de propriedade”.

 

 

Comentários

BEM-VINDO À CARTA FORENSE | LOG IN
E-MAIL:
SENHA: OK esqueceu?

NELSON ROSENVALD

Nelson Rosenvald

Procurador de Justiça do MP/MG.
Pós-Doutor em Direito Civil pela Universidade Roma-Tré (IT). Doutor e mestre em Direito Civil pela PUC-SP.

EDIÇÃO DO MÊS

Crimes Sexuais - aspectos atuais

NEWSLETTER

Receba nossas novidades

© 2001-2018 - Jornal Carta Forense, São Paulo

tel: (11) 3045-8488 e-mail: contato@cartaforense.com.br