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Imobiliário Construções inacabadas e atrasos na entrega do imóvel

17/08/2011 por Fátima Diniz Castanheira

Passada a euforia do momento da compra, surge aqui e ali, os problemas dos atrasos e das construções inacabadas. Em alguns casos a obra parou; em outros foi concluída e entregue, mas o condomínio edilício não foi juridicamente concluído, transferindo para os compradores o pesado ônus de quitar o INSS sobre a obra e averbar a construção.

A conclusão de um condomínio não se resume à entrega das chaves. Incumbe ao incorporador mais três obrigações: 1) a obtenção do Auto de conclusão perante a Municipalidade; 2) o pagamento das obrigações tributárias relativas à fase de construção; 3) a prática dos atos registrais estabelecidos em lei.

É importante esclarecer que só existe condomínio edilício quando a propriedade estiver fracionada em "áreas de uso privativo" e "áreas de uso comum" no Registro de Imóveis; quando as unidades (apartamentos, salas comerciais ou casas) puderem ser individualizadas, mediante abertura de novas matrículas.

Ressalte-se que a contribuição ao INSS é de responsabilidade do incorporador, não só porque o vendedor responde por todos os débitos incidentes sobre a coisa até a entrega, mas, sobretudo porque a lei definiu como sua essa obrigação[1]. Está pacificado na jurisprudência que só a partir da entrega das chaves, o comprador passa a responder pelas despesas condominiais, tributárias e de consumo.

Note-se que só durante a construção, os registros e averbações podem ser efetuados na matrícula do terreno incorporado - matrícula-mãe.  Pelo Princípio da continuidade registral, primeiro deve ser registrado o memorial de incorporação - requisito estabelecido em lei para a venda das unidades[2], seguido do registro das promessas de venda das futuras unidades, da hipoteca (ou alienação fiduciária), caso a obra seja financiada. Por último, há de ser feita a averbação da construção e o registro da Instituição e da Convenção de condomínio, quando a lei exige do incorporador a quitação do INSS sobre obras[3].

Estes atos registrais são imprescindíveis porque o registro da transmissão definitiva de uma unidade[4], seja por escritura pública, seja por sentença judicial de adjudicação compulsória, só pode ser efetuado na matrícula já individualizada[5]. São imprescindíveis ainda para quem vai financiar porque as garantias reais (hipoteca ou alienação fiduciária) só se constituem validamente pelo registro. Assim, estes atos são obrigações do incorporador, cujo cumprimento pode ser exigido por meio de notificação e, em último caso, através de ação própria.

No Município de São Paulo já houve pendências de IPTU sobre a fase de construção, mas já foram solucionadas há anos, com a unificação dos débitos do terreno incorporado com os da unidade autônoma. Quando o proprietário pedia a Certidão Negativa de Tributos Imobiliários de sua unidade para vender, era surpreendido com a gigantesca pendência. Só após o equacionamento da dívida, decidido em assembleia condominial extraordinária, a venda era concluída, livre de débitos anteriores.

No final do século XX, com o grande volume de obras inacabadas, o mundo dos contratos imobiliários sofreu uma grande transformação. Hoje ninguém mais está obrigado a permanecer preso a um contrato descumprido.

Para estabelecer o equilíbrio entre os contratantes, o E. Superior Tribunal de Justiça - STJ passou a determinar a restituição de 80 a 90% das importâncias pagas, na extinção do contrato.  Determinou ainda um abatimento no valor da restituição, para compensar o uso e o desgaste do imóvel, quando já transmitida a posse, impedindo enriquecimento sem causa de ambas as partes. Já nos atrasos da entrega das chaves, estabeleceu a indenização por danos materiais e morais.  

Essas decisões do E. STJ foram seguidas por todo o país, desde a primeira instância, norteando as relações contratuais. Hoje, grande parte dos novos contratos já prevê, em caso de inadimplemento absoluto, a restituição de parte das importâncias pagas. Esse foi um grande efeito da uniformização da jurisprudência ocorrido no Brasil.

Fátima Diniz Castanheira

Advogada especializada em Direito dos Contratos

 



[1] Art. 44 da Lei nº 4591/64: Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação o construtor requerê-la-á sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

 

JURISPRUDÊNCIA

Direito Civil. Incorporação imobiliária.

Obtenção do "e;habite-se"e;. Obrigação do incorporador.

- Em princípio, é do incorporador a obrigação de obtenção do "e;habite-se"e; junto à autoridade competente.

- A responsabilidade solidária do construtor, prevista no § 1º do art. 44 da Lei n. 4.591/64, ocorre apenas se o mesmo não requerer a averbação das edificações no Registro de Imóveis, após a obtenção do "e;habite-se"e; pelo incorporador e a omissão deste em requerer a mencionada averbação.

(REsp 441.236/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 10/06/2003, DJ 30/06/2003, p. 240).

[2] O incorporador só pode negociar as futuras unidades após o registro do Memorial de incorporação na matrícula do terreno (art. 32 da Lei nº 4591/64).

[3] A Certidão Negativa de Débitos - CND do INSS sobre obras é exigida para averbação da construção - art. 47, II da Lei nº 8.212/91, regulada pelo art. 84, III do Decreto nº 356/91, exceto na averbação de construção de casa de tipo econômico, executada sem mão de obra assalariada - Art. 30, VIII da Lei nº 8212/91.

[4] Artigo 1245 do Código Civil/2002: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

 

[5] INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL

PROMESSA DE VENDA E COMPRA. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMOVEL. IMPOSSIBILIDADE JURIDICA DO PEDIDO.

CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES ESPECIFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMOVEL OBJETO DO PEDIDO. SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUIVEL O JULGADO QUE PORVENTURA A DEFIRA.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

(REsp 51.064/CE, Rel. Ministro  BARROS MONTEIRO, julgado em 28.05.1996, DJ 19.08.1996 p. 28485).

   PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA.

NÃO PODE SER DEFERIDA A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA CONTRA QUEM APENAS DISPOE DE UM CONTRATO, AINDA NÃO CUMPRIDO, DE CESSÃO DE DIREITOS DO PROPRIETARIO DO IMOVEL PARA NELE CONSTRUIR UM EDIFICIO DE APARTAMENTOS.

RECURSO NÃO CONHECIDO.

(REsp 52665/GO, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, julgado em 09/05/1995, DJ 07/08/1995, p. 23043).

 


[1] Art. 44 da Lei nº 4591/64: Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação o construtor requerê-la-á sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

 

JURISPRUDÊNCIA

Direito Civil. Incorporação imobiliária.

Obtenção do "e;habite-se"e;. Obrigação do incorporador.

- Em princípio, é do incorporador a obrigação de obtenção do "e;habite-se"e; junto à autoridade competente.

- A responsabilidade solidária do construtor, prevista no § 1º do art. 44 da Lei n. 4.591/64, ocorre apenas se o mesmo não requerer a averbação das edificações no Registro de Imóveis, após a obtenção do "e;habite-se"e; pelo incorporador e a omissão deste em requerer a mencionada averbação.

(REsp 441.236/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 10/06/2003, DJ 30/06/2003, p. 240).

[1] O incorporador só pode negociar as futuras unidades após o registro do Memorial de incorporação na matrícula do terreno (art. 32 da Lei nº 4591/64).

[1] A Certidão Negativa de Débitos - CND do INSS sobre obras é exigida para averbação da construção - art. 47, II da Lei nº 8.212/91, regulada pelo art. 84, III do Decreto nº 356/91, exceto na averbação de construção de casa de tipo econômico, executada sem mão de obra assalariada - Art. 30, VIII da Lei nº 8212/91.

[1] Artigo 1245 do Código Civil/2002: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

 

[1] INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL

PROMESSA DE VENDA E COMPRA. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. FALTA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMOVEL. IMPOSSIBILIDADE JURIDICA DO PEDIDO.

CONSTITUI UMA DAS CONDIÇÕES ESPECIFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMOVEL OBJETO DO PEDIDO. SEM TAL REQUISITO, TORNA-SE INEXEQUIVEL O JULGADO QUE PORVENTURA A DEFIRA.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

(REsp 51.064/CE, Rel. Ministro  BARROS MONTEIRO, julgado em 28.05.1996, DJ 19.08.1996 p. 28485).

   PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA.

NÃO PODE SER DEFERIDA A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA CONTRA QUEM APENAS DISPOE DE UM CONTRATO, AINDA NÃO CUMPRIDO, DE CESSÃO DE DIREITOS DO PROPRIETARIO DO IMOVEL PARA NELE CONSTRUIR UM EDIFICIO DE APARTAMENTOS.

RECURSO NÃO CONHECIDO.

(REsp 52665/GO, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, julgado em 09/05/1995, DJ 07/08/1995, p. 23043).

 

Comentários

  • wellisson
    25/03/2013 13:59:08

    Estou esperando há quase dois anos pela CND que a contrutora teria que solicitar na receita federal do RN(o imóvel é no AP). Até agora eu e oputros não podemos averbar a casa devido a essa demora. Cabe algum recurso perante a justiça?

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FÁTIMA DINIZ CASTANHEIRA

Fátima Diniz Castanheira

Advogada especializada em Direito dos Contratos

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