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Direito Imobiliário A falta de registro das partilhas e o ônus da penhora indevida

10/10/2011 por Fátima Diniz Castanheira

A maior parte da população não cultiva o hábito de registrar as transmissões imobiliárias na matrícula do imóvel. Uns não registram o contrato de compra e venda por pura desinformação, por desconhecer os efeitos do registro, como a publicidade e a segurança; outros não o fazem por falta de recursos e acabam se esquecendo, por não considerar uma prioridade.

Essa prática se estendeu às partilhas de divórcio, nas quais há transmissão da propriedade imóvel de um ex-cônjuge para o outro, ou de ambos para os filhos. Essa transmissão pode ser totalidade ou da parte ideal, dependendo de quando tenha sido adquirido o imóvel e do regime de bens, conforme acordado entre as partes. Não raro, esse descaso para com o registro tem culminado na penhora indevida do imóvel, para satisfação de dívida do ex-cônjuge transmitente. Em casos tais, a jurisprudência tem permitido a defesa da propriedade, mesmo com a partilha sem registro. Há dezoito anos, a falta de registro do contrato deixou de ser um óbice à defesa do imóvel pelo comprador, sendo matéria sumulada:

Súmula 84 do STJ:

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

(DJ 02/07/1993 p. 13283, RSSTJ, vol. 6 p. 11, RSTJ vol. 49 p. 299,   RT vol. 696 p. 213)

A regra é aplicável por analogia a todas as transmissões imobiliárias, inclusive às partilhas. No entanto, a jurisprudência passou a impor ao proprietário faltoso, o ônus pela constrição judicial indevida do imóvel, como se observa desta decisão do Superior Tribunal de Justiça - STJ:

EMBARGOS DE TERCEIRO. Honorários. Partilha não registrada.

Reconhecido que o imóvel tocou à mulher quando do divórcio, foi cancelada a penhora na execução promovida contra o ex-marido. Porém, o embargado não deve ser condenado a pagar honorários ao patrono da embargante, uma vez que a falta do registro da partilha - que se deve ao desinteresse da embargante - permitiu fosse efetivada a penhora. Princípio da causalidade. Precedentes. Recurso não conhecido.

(REsp 472375/RS, Rel. Ministro  RUY ROSADO DE AGUIAR, Quarta Turma, julgado em 18/03/2003, DJ 22/04/2003 p. 235).

 

As reiteradas decisões embasadas no Princípio da causalidade levaram o Superior Tribunal de Justiça a editar uma nova súmula, nos seguintes termos:

Súmula 303 do STJ:

Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios. (DJ 22/11/2004 p. 411, RSTJ vol. 183 p. 626, RSTJ vol. 185 p. 672).

O costume de não registrar as transmissões se estende também às partilhas da sucessão. Na maioria dos casos essa omissão só é percebida no momento da venda do imóvel, na análise jurídica, feita a pedido do comprador. Quando questionados, esses vendedores invocam o Princípio da saisine, segundo o qual a herança é transmitida desde a abertura da sucessão. Vejamos previsão legal:

Art. 1784 do Código Civil de 2002:

Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

 

De fato, a abertura da sucessão desencadeia a transmissão da herança, mas da universalidade, ou seja, da totalidade dos bens. Todos podem usar, gozar dos frutos civis, defender os bens e até dispor (mas por cessão - artigo 1793  a 1795 do Código Civil/2002). Pelo Princípio da saisine é transmitida a totalidade dos bens a todos os herdeiros, em regime de copropriedade, regida pelas regras do condomínio edilício. No entanto, a individualização do quinhão de cada herdeiro, passível de venda por escritura pública definitiva, só ocorre com a partilha e depende sim de registro na matrícula do imóvel.

Em nosso ordenamento jurídico, ressalvadas as hipóteses previstas em lei, a transmissão da propriedade imóvel só se efetiva com o registro do título translativo, nos seguintes termos:

1245 do Código Civil de 2002 (art. 531 do Código Civil de 1916):

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

 

Apesar de esse artigo fazer referência a atos "entre vivos", pelo Princípio da continuidade registral, só é possível o registro da escritura de venda e compra de imóvel pertencente a herdeiro, se a partilha já estiver registrada na matrícula do imóvel.

O hábito de não registrar as partilhas pode ainda inviabilizar a venda do imóvel, se o comprador tem urgência. É comum o comprador ter pressa na aquisição, porque vendeu seu imóvel e tem prazo exíguo para entregá-lo, sob pena de multa diária. Por outro lado, os financiamentos imobiliários, o uso de FGTS e os consórcios imobiliários exigem a regularidade fiscal e documental do imóvel, devendo o título aquisitivo estar devidamente registrado. Nessa batalha contra o tempo, às vezes, o velho e surrado formal de partilha não passa pelo crivo do Registrador.

As partilhas, assim como os contratos, estão sujeitas à qualificação registral que é a análise rigorosa feita pelo Registrador, quanto à observância da legislação pátria e dos princípios registrais. Se desse exame surgir a necessidade de retificação da partilha, será necessário o desarquivamento dos autos e, nesse caso, a demora pode inviabilizar o negócio jurídico. Essa inexecução do contrato, motivada pelo descaso, pode ocasionar a resolução do contrato de compromisso e, por conseguinte, a restituição de eventuais importâncias pagas a qualquer título.

Por isso, todas as partilhas devem ser levadas a registro, sejam elas de divórcio ou sucessão, judicial ou extrajudicial, dando publicidade à transmissão e evitando prejuízos ou contratempos. 

Comentários

  • Maria
    07/05/2014 23:23:42

    Lendo o texto, fiquei com uma dúvida: Qual momento deve ser levado em consideração para aferir se a herança recebida pela ex mulher fará parte da meação do ex marido? A data da morte do de cujus (ocorrida antes da separação de fato) ou a data do registro do formal de partilha no Registro de Imóveis (ocorrida após a separação de fato)?

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FÁTIMA DINIZ CASTANHEIRA

Fátima Diniz Castanheira

Advogada especializada em Direito dos Contratos

Blog: www.idadecomdignidade.com.br

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